We zijn ondertussen een goed jaar na de inwerkingtreding van de codextrein mbt het bouwen van hobbystallen voor weidedieren in agrarisch gebied. We hebben ondertussen al enkele vergunningen op zak en tezelfdertijd zijn er ook enkele projecten terug in de kast beland. Bijgevolg is dit hét moment om eens te overlopen wat de ervaringen ondertussen zijn.

Als je binnen de grenzen van de wet blijft, is er best veel mogelijk.

Vroeger was de reflex al vlug ‘oei agrarisch gebied; je zal daar stedenbouwkundig gezien waarschijnlijk niet veel mogen doen’. En eigenlijk is dat een foute opvatting. Ook al moeten we bewuster dan ooit omgaan met onze omgeving; in tijden dat het begrip ‘betonstop’ te pas en te onpas in de mond wordt genomen, kunnen we echt zeggen dat er veel mogelijkheden zijn om te bouwen, verbouwen of herbouwen in agrarisch gebied. Vroeger al voor wat woningbouw betrof, nu is dit zelfs uitgebreid met het gegeven ‘hobbystal’.

Vastleggen van de wettelijke grenzen.

Wanneer je met de bevoegde diensten van de gemeente praat of zelfs als je nog een stap verder gaat en met de adviesorganen in gesprek gaat, merk je dat er bij die mensen een grote ontgoocheling te bespeuren valt. Bij het vastleggen van de wet is er nauwelijks rekening gehouden met hun visie op het omgaan met ruimte in het agrarisch gebied. Deze ontgoocheling is zeker en vast terecht, wat niet wegneemt dat de regelgeving op dit moment is wat ze is en dat ze gebruikt kan worden om vergunningen aan te vragen.

Onduidelijkheden binnen de codextrein?

‘De stal moet binnen een straal van 50m. van een hoofdzakelijk vergunde woning worden opgericht’. Hierin wordt er geen uitspraak gedaan of de woning al dan niet in eigendom moet zijn van de aanvrager van de hobbystallen. Deze specifieke situatie hadden we voor tijdens een voorbespreking. De gemeente was van oordeel dat de woning effectief dezelfde eigenaar moest hebben als de aanvrager van de stallen. De bouwheer koos ervoor om dit dossier niet verder te zetten (met het oog op een vervolg bij deputatie), al hadden we zeker kans om op dat niveau een positief advies te krijgen, daar deze situatie nagenoeg letterlijk besproken wordt in de Q&A van de codextrein.

Sommige situaties brengen beperkingen met zich mee, door het begrip ‘hobby’ dat eraan verbonden wordt. Denk bijvoorbeeld aan mensen die hippotherapie geven. Deze activiteiten horen niet thuis in agrarisch gebied, omdat het geen beroepslandbouw omvat. Maar tezelfdertijd is het ook geen hobbygebeuren, waardoor ook de codextrein niet kan worden aangewend.

Conclusie

Elke situatie is anders, elke interpretatie is anders. Bijgevolg is het belangrijk om, als de wens tot bouwen van een hobbystal er is, met een goed onderbouwde voorstudie in gesprek te gaan met de bevoegde diensten van de gemeente.

De WK2018 -gekte is stilaan op gang aan het komen. Bijgevolg is dit hét moment om het voetbalgebeuren eens vanuit een ander standpunt te bekijken. Sportevenementen gaan vaak gepaard met vernieuwende architectuur, zo ook het WK van 2018 in Rusland. Tijd om de meest recente stadions eens te bekijken:

De voetbalmatchen zullen doorgaan in 12 verschillende stadions, 5 daarvan zijn specifiek gebouwd voor het WK van 2018:

  • Mordovia Arena, Saransk – arch. SaranskGrazhdanProekt

Dit is volgens mij het meest in het oog springende stadion. Het is een ovaalvormige arena dat bekleed is met feloranje, rode en witte panelen, die refereren naar de kunst die in de regio Mordovia voorkomt.

  • Volgograd Arena, Volgograd – arch. GMP Architekten

Hier wordt de tribune omrand door een door elkaar verweven structuur. De lichtelementen versterken dit.

  • Nizhny Novgorod Stadium, Nizhny Novgorod – arch. Stroytransgaz

Eenvoud siert. Eenvoud wordt gecreëerd door de ritmische zuilengalerij

  • Samara Arena, Samara – arch. GUSSO

Russen en ruimtevaart is altijd al een speciale combinatie geweest. Het kenmerkend koepelvormig dak legt duidelijk die link.

  • Kaliningrad Stadium, Kaliningrad – arch. Wilmotte & Associés

Dit Station komt in een meer stedelijke omgeving voor, vandaar de strakkere gevellijnen.

In dit Stadion zullen onze Rode Duivels hun wedstrijd tegen Engeland spelen.

Engeland / België – Do 28/06 – 20.00u – Kaliningrad Stadion – Kaliningrad – WK2018

 

De twee overige matchen van de eerste speeldagen zullen de Rode Duivels in geen nieuwe arena’s spelen, al zijn ze zeker het vermelden waard:

  • Fisht Stadium, Sochi – arch. Populous

Het is gebouwd voor de Olympische Winterspelen van 2014. Nu het dak verwijderd is, is het klaar om gebruikt te worden tijdens het WK.

België / Panama – Ma 18/06 -17.00u – Fisht Stadium – Sochi – WK2018

 

  • Spartak Stadium, Moscow – arch. Sport Concepts

Het stadion is ingepakt in een gevel van honderden “diamanten” om het logo van Spartak Moskou te vertegenwoordigen.

België / Tunesië – Za 23/06 – 14.00u – Spartak Stadium – Moscow – WK2018

En nu… berg de bouw- & verbouwplannen even op en neem de tijd om te duimen en supporteren hé!

Sommige situaties zijn voor verschillenden onder ons wel herkenbaar: je hebt net een nieuwe woning gekocht en die wil je aanpassen aan de hedendaagse woonwensen, of er is gezinsuitbreiding op komst waardoor het noodzakelijk is dat het gebruik van je woning geoptimaliseerd wordt. Kortom, er groeien plannen om te verbouwen of renoveren. Maar waar houd je best rekening mee, eens de plannen voor het verbouwen van je woning in je hoofd aan het groeien zijn?

Toestand van het bestaand gebouw.

Verbouwen of renoveren kan zo verschillend zijn, onder andere omdat de begintoestand van de woning enorm kan verschillen:

  • Sta eens stil bij de kwaliteit van de structuur van de woning.
  • Ga na of er vochtproblemen moeten aangepakt worden.
  • Hoe is de staat van de technische installaties (elektriciteit, verwarming, sanitair, ventilatie)?
  • Hoe goed of slecht is het zomercomfort van je woning (warmt je woning té vlug op in de zomer)?

Perspectief van de verbouwer.

De wensen van de verbouwer staan centraal, maar daar tegenover staat ook steeds het budget. Ideaal is om deze 2 parameters in evenwicht te houden.

Als je je wensen aftoetst, overloop dan naast de visuele aspecten (het ‘beeld’ dat je hebt van je ideale renovatie; vb die mooie landelijke keuken zoals in ‘de boekskes’) van het verbouwen van je woning, ook zeker de praktische eigenschappen. Waar komen ravottende kinderen binnen met hun modderlaarsjes: rechtstreeks in je ideale keuken, of voorzie je toch nog een extra sas? Waar komen de boekentassen, zwemzakken en andere hobby-zakken te liggen? Geef die ook een specifieke plaats.

Het budget is een bepalende factor. Goed informeren bij de bank is belangrijk. En overloop ook de mogelijkheden om premies aan te vragen (www.premiezoeker.be)

Ontwerpoplossingen.

Bekijk de mogelijkheden van de nieuwe organisatie van je woning ruim. Mogelijks stel je een uitbreiding voorop, maar kan een andere indeling van de bestaande ruimtes, of het openwerken ervan ook een optie zijn. Of misschien moet je die donkere zolder wel een nieuw leven geven?

Vergeet de randvoorwaarden niet & zorg dat je idee inpasbaar is in de ruimtelijke/ stedenbouwkundige context.

Plan van aanpak.

Mogelijks het belangrijkste punt om rekening mee te houden: het uitzetten van de krijtlijnen, of het uitwerken van een masterplan. Bepaal vooraf duidelijk wat het doel van de verbouwing is en houdt de focus op wat echt belangrijk is. Mogelijks moet je om budgettaire redenen faseren. Zorg dan vooral dat je weet waar je op het einde van de rit wilt uitkomen, en dat je tussentijds geen werken uitvoert die ingaan tegen het globaal opzet.

Hey, tof dat je de papaver-flyer eens bekijkt en nieuwsgierig bent waar de QR-code jou naar toe zou brengen!

Je bent terechtgekomen op de site van Studio Crul…

Nu de kinderen groot worden, dacht je mogelijks al eens aan het uitbreiden van die keuken of leefruimte van jou? Of misschien droom je van een stukje bouwgrond om op termijn je droomwoning te bouwen? Wel, met dat bouwen of verbouwen kunnen wij zeker helpen. Kijk gerust eens naar de projecten, en als je een extra woordje uitleg wilt: bel of mail gerust.

Geniet nog van het vaderdagontbijt en de fijne activiteiten van de papaver…

“Het is jammer dat er geen paardenstal gebouwd kan worden, als je geen beroepslandbouwer bent”, is een reactie die ik vaak hoor bij mensen die in agrarisch gebied wonen. Daar is sinds 30 december 2017 verandering in gekomen.

De codextrein maakt ruimte om, onder bepaalde voorwaarden, 1 stal voor weidedieren die geen betrekking heeft op een effectief beroepslandbouwbedrijf op te richten in oa. agrarisch gebied. De belangrijkste ruimtelijke voorwaarden die hierbij afgetoetst worden zijn de volgende:

  • De stal moet in de onmiddellijke nabijheid van een vergunde of vergund geachte woning worden opgericht
  • De kroonlijsthoogte van de stal is vastgelegd op max. 3,5 m.
  • De maximumoppervlakte bedraagt 120m² per hectare graasland (uitzonderingen, afhankelijk van het aantal dieren waarvoor de stal bestemd is, zijn mogelijk)

Maak je jezelf vaak deze bedenkingen:

  • Wil je dat je paarden eindelijk in een vergunde paardenstal kunnen staan?
  • Zou het ideaal zijn mocht je voederopslag (hooi, …) ook beschut staan?
  • Wil je nagaan wat de opties zijn om die stal die zonder vergunning geplaatst is alsnog geregulariseerd te krijgen?

Maak dan een afspraak om jouw concreet project te onderzoeken. Een vergunde toestand maakt je eigendom waardevoller!

 

We zijn dankbaar voor de stenen die we -letterlijk en figuurlijk- verlegd hebben in 2017. We hopen op een nog mooier 2018 en wensen jullie allen een gezond en gelukkig nieuw jaar. x

De start van het nieuwe jaar is vaak een ideale gelegenheid om een aantal nieuwe eisen en maatregelen in gang te laten treden in de bouwsector. 2018 is daar geen uitzondering op. Een overzicht.Vanaf 1 januari vraag je geen stedenbouwkundige vergunning meer aan, maar een omgevingsvergunning. Deze vervangt en verenigt de klassieke stedenbouwkundige vergunning, de verkavelingsvergunning én de milieuvergunning. De aanvraag moet worden ingediend bij slechts één loket, waarna er één onderzoek en één adviesronde wordt georganiseerd. In een aantal gemeenten werd de omgevingsvergunning reeds ingevoerd. Vanaf 2018 is ze standaard voor heel Vlaanderen.

In de aanloop naar 2021, vanaf wanneer alle nieuwbouwwoningen bijna-energieneutraal moeten zijn (E30), daalt het E-peil voor nieuwe woningen vanaf 2018 opnieuw met 10 punten, tot E40. Woningen die geen aandeel hernieuwbare energie bezitten, moeten nog steeds 10 procent beter doen, wat een E-peil van E36 betekent.

Wie na 1 januari een bouwaanvraag indient voor een ingrijpende renovatie, moet rekening houden met strengere eisen rond de opbrengst van zonnepanelen en -collectoren. Die stijgt van 10 kWh/jaar per m2 vloeroppervlak naar 15 kWh/jaar per m2vloeroppervlak.

De eisen voor technische installaties worden dan weer iets soepeler, onder andere voor warmtepompen en zonne-installaties. Zij zullen makkelijker positief doorwegen in de berekening van het E-peil.

Invoering van het S-peil ter vervanging van de K-waarde. Dit schilpeil zal rekening houden met meer dan alleen het isolatiepeil van de woning. Onder andere ook de netto-energiebehoefte en de luchtdichtheid hebben invloed op de berekening. De norm wordt alvast op S31 gelegd en wordt elk jaar met 1 punt verstrengd, tot S28 in 2021. Meer informatie vind je hieronder.

In Brussel, tot slot, wordt de aangekondigde eis rond luchtdichtheid, die normaal van kracht moest gaan op 1 januari, geschrapt. Er komt dus geen vaste norm, al wordt er in de berekening van het primaire energieverbruik en van de netto-verwarmingsbehoefte wel rekening mee gehouden. Ga er dus niet al te licht over.

 

archeologienota maldegem

Tijdens een archeologisch onderzoek, nodig voor de opmaak van een archeologienota, hebben we in Middelburg (Maldegem) een skelet gevonden. Het vermoeden is dat het dateert van tussen 1500 en 1700. Het onderzoek is nodig om een stedenbouwkundige vergunning te kunnen aanvragen; dit omdat het terrein gelegen is in een archeologische site (Bladelin).
Een speciale dank aan Prof. Wim De Clercq van Ugent die ons direct wat verduidelijking kwam geven op het terrein en De Logi & Hoorne Archeologen.

 

Werfdoek

Het vergde wat voorbereiding, maar in Adegem is de nieuwe huisstijl alvast zichtbaar…